Процесс развития земли в Черногории

Рядом с поисками недвижимости на черногорском рынке, очень часто появляется проблема с процессом постройки недвижимости, объявлением и продажей. Чаще всего, проблемы связаны с:

Большой концентрацией инвесторов на черногорском рынке недвижимости.

У готовых объектов нет всех разрешений/небыли построены в складе с законами.

Слабое знание законов в Черногории которые связаны с инвестированием и недвижимостью.

Языковой барьер.

Разрешите нам ввести вас в процесс развития земли в Черногории

Процесс развития земли в Черногории

1. Место развития земли

2. Создание главного проекта

3. Получение разрешения на строительство

4. Процесс предложений и процесс предшествующий строительству

5. Процесс строительства

6 .Журнал строительства, книга строительства книга инспекции

7. Значение человеческой силы

1. Место развития земли

Первый шаг нахождение места для развития земли. Очень тяжело для иностранного инвестора определить потенциальное место для развития земли в Черногории. Инвестор должен обладать знаниями о территории в Черногории и планами мэрии о развитии земли.

Так же значимо что бы инвестор знал порядок всех вопросов и нарисовать план по развитию земли.

Инвестор должен создавать и поддерживать добрые отношения с местными агентами, но также должен приобрести и «покупателя земли». Наилучший способ нахождения на месте для развития земли в Черногории если «покупателя земли» сам найдёт место и деревни на берегу, и сделает все работы в которые входят: бумаги о обладанию, план места, план расположения, детальная планировка, и вопросы по ценам и условиям.

Контактируйте с нами.

2. Разработка главного проекта.

Техническая документация нужна для постройки многоэтажных домов и семейных домов, и состоит из:

1. Урбанистических и технических условий

2. Разрешения на расположение

3. Разрешения на идею

4. Главного проекта

5. Реализации проекта

6. Проекта получившегося состояния

Идейный проект включает в себя микро расположение проекта, предварительный дизайн, идейный проект инфраструктуры, анализ решения строительства.

Главный проект включает в себя:

- Проект архитектуры.

- Проект конструкции и статистики.

- Проект Электра станции.

- Проект водоснабжения.

- Проект защиты окружающей среды.

- Остальные необходимые проекты.

Реализация проекта включает в себя все детали необходимые для работы строительства.

Проект в законченном состоянии включает в себя изменения которые были сделаны во время строительства. В случае если никаких изменений в проекте не произошло, инвестор и строительная компания подтверждают что проект в законченном состоянии полностью совпадает с главным проектом. Главный проект просматривает технический ревизор, которым может быть комиссия, компания или официально занимающаяся этим особа. Инвестор оплачивает техническую проверку проекта.

Главный проект должен быть проверен со стороны сектора за строительство от мэрии, и называется Технический контроль проекта.

Контактируйте с нами. 

3. Получение разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство в Черногории релятивный и спорный процесс, который может продолжатся несколько месяцев. В Черногории существует 2 типа планировочной документации.

1.Государственная планировочная документация

2. Местная планировочная документация

Государственная планировочная документация:

1. Территориальный план республики.

 2. Территориальный план, вспомогательные с специальным наименованием.

3. Детальный территориальный план.

4. Главное расположение

Местная документация плана:

1. Территориальный план Мэрии

2. Главный урбанистический план ГУП

3. Детальный урбанистический план ДУП

4. Урбанистический проект

5. Главное расположение

Важнейшей документацией для строителей домов является местная плановая документация.

Вся плановая документация синхронизирована, особенно ГУП и ДУП. В ГУП существуют детали связанные с государственной плановой документацией, границы и области разделённых территорий, наименование этих областей на чертеже. Всё это предоставлено на картах с точными линиями.

ДУП включает в себя чертёж реальной ситуации на земле, наименование разделённых областей, условия строительства или реконструкцию, величину основания объекта, количество этажей. Также включает в себя конструктивные и регулятивные линии, размер урбанистического участка, точки связи инфраструктуры. Линии строительства части в которых можно строить и в которых нельзя. Регуляционные линии на границе наименованных областей. Первый шаг получение решения  расположения. Чтобы получить это решение, владелец участка должен будет воспользоваться:

- листом владельца, заверенным в суде

- оповещением кадастра

- идейным решением

Решение о расположение состоит из урбанистических и технических условий:

- оповещение геометра

- наименование объекта

- число этажей

- границы урбанистической территории

- конструкционная и регулятивная линии

- горизонтальные и вертикальные параметры объекта

- вид материла для фасада

- вид крыши

- ориентиры объекта

- метрологическое оповещение

- информация о качестве земли и о подводных реках

- информация о инфраструктуре

- точки коммуникации и связи

Как только вы получаете решение о расположении, для получения разрешения на строительство вам нужно будет следующее:

1. Решение о расположении с урбанистическими и техническими условиями

2. Главный проект с одобрением плана

3. Доказательство о ваших правах на недвижимость или других правах на строительство

4. Доказательство о соблюдении обязательств которые касаются затрат на подготовку места к строительству

5. Электроэнергетическое согласование

6. Согласование  коммунальных услуг и канализационное

7. Согласование  водопровода 

8. Согласование против заработка

9. Санитарное согласование

10. Профессиональная согласованность

11. Почтовое и Телефонное согласование

12. Экологическое согласование

13. Доказательство о соизмеренных обязанностях которые касаются накладных для системы регионального водоснабжения черногорского берега, Декламированный Водопровод.

14. Сертификат Министерства Защиты Республики Черногории как доказательство о соблюдении обязательной доли для постройки и обязательных декламированных инстанциях.

15. Уплата административных сборов на счёт административной власти.

Контактируйте с нами.

- Существует 4 главных вазы в процессу предложения:

1. Подготовка документации для предложения

2. Решение о типу предложения

3. Оценка предложения

Подготовка документации для предложения включает в себя написание пригласительного письма, подготовка откопированного главного проекта, создание примерного будущего договора между инвестором и строительной компанией.

- Пригласительное письмо состоит из короткого объяснения связанного с проектом, приложение, имя контактного лица которое бы ответило на вопросы, как и когда будет представлен результат

- Главный проект должен быть скопирован, подготовлен, без архитектурного примера и без предварительного счёта за работы.

-существуют разные виды договоров ,например: субъект договора и оговоренная цена.

Два типа предложения обыденные в Черногории

- открытое предложение в которое может войти любая строительная компания

- выборочное предложение, когда компании получают предложение вступить в проект

Лист начальника работы должен быть приготовлен со стороны менеджера проекта. Он должен обладать знаниями о строительных услугах, должен быть уверенным в том что компания предшествующего приглашения будет согласна с условиями разработанного проекта. Для пилот проект, меньшее количество проектных листов начальников работ может быть на основе репутации, рекомендации, раньше полученном опыте. Короткий лист начальников работ основан на следующих деталях :

- Название компании

- Имя директора

- Финансовый статус

- Человеческая сила

- Надёжность проекта и закрытие

- Опыт в похожих проектах

Такие же детали, как и вышеуказанные, с предложением чтобы процесс предложения был оценен, успешен или нет, и чтобы дать наименование компании инвестора нужно брать во внимание все риски договора, природу строительной программы и реален ли бюджет проекта.

Во время выбора строительной компании, инвестор должен подготовить участок под постройку. Его обязательство сделать возможным подключение к воде и электричеству, и убрать возможно мешающие объекты с участка и официально заявить о строительском проекте администрации. Существует пункт по стандарту Черногории, о том что инвестор уточняет проект во время строительства. Менеджер проекта организует это дело.

Контактируйте с нами.

5. Процесс строительства.

Строительство начинается во время необходимых активностей которые ему предшествуют.

Активности которые предшествуют строительству включают в себя возможность подключения к воде и электричеству, очистку участка, и подготовка домиков для рабочих.

Строительство не может начаться пока строительная компания не подготовит стратегию строительства, планы реализации и план динамики. Эти планы зависят от размеров и типа проекта, облика участка, типа земли, и типа и размера дороги подходящей в месту постройки.

До начала строительства, начальник работ должен сделать организационный план работников, сколько рабочих ему необходимо на определённых этапах строительства, организовать механизацию, организовать снабжение материалами. Начальник должен определить менеджера строительства и менеджера работников.

Инвестор должны определить группу менеджеров, и попросить совет у хорошего и опытного инвестора с Черногорской лицензией, и попросить его приглядывать за процессом постройки проекта. В зависимости от проекта, присматривающая группа подключает архитектора, механического инженера, и т.д.

Контактируйте с нами. 

6. Расписание строительства, книга строительства и инспекционная книга

В зависимости от процедуры строительства  существует три книги в офисе на месте строительства: журнал строительства, книга строительства и инспекционная книга. Журнал строительства ведёт менеджер строительства, включая запись материалов, количество материалов, количество рабочих, тип работы, временные условия. Наблюдательный орган подтверждает записи в строительном журнале. Книга строительства включает в себя всю законченную работу строительства с примером и предварительным счётом за работу по договору. Во время проверки и подтверждения со стороны наблюдательного органа, инвестор обязан совершить оплату. \инспекторская книга открывается во время первого служебного посещения административных инспекторов.

Контактируйте с нами.

7. Значение человеческой силы

Человеческая сила один из важнейших и биологических частей проекта постройки. Работники должны быть квалифицированными, зарегистрированными в компании, должны иметь солидное оборудование и должны быть надёжными. Оценка необходимого количества работников основана на стандартах инженерной палаты.

Ответственейшая особа заключающая работы - это Менеджер строительства. Он должен быть опытным и квалифицированным, чтобы заниматься строительством, ответственен за все заказы необходимых материалов, заключать работу. Менеджер работников создаёт дневные извещения Менеджеру строительства, а Менеджер строительства создаёт извещения директору компании. Менеджер строительства должен быть в хороших отношениях с Проектным Менеджером, чтобы оповещать его о всех планах и действиях на стройке.

Производители приступают к работе если завершитель работ не имеет достаточно потенциала или опыта чтобы сделать некоторые виды строительных работ. Из за высокой цены работ производителей, завершитель постоянно следит за их работой.